я

ilyavaliev

Житан - просто хороший человек

Мне всегда есть что сказать!


Previous Entry Share Next Entry
я
ilyavaliev

КВАРТИРА БЕЗ КРЕДИТА ИЛИ ПРОСТАЯ МАТЕМАТИКА

Этот пост я размещал два года назад, сейчас он стал еще более актуальным! Только откладывать надо сразу в валюте.

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Казань. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. "свободный рынок" уже практически везде "сам отрегулировал" соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.



2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир - 2,590,000 рублей.(интересно сколько сейчас)
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры - 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только #жильё .

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта - на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку - нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и... берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы "переплачивать чужому дяде"

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц.
НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 - 17,000) 12 = 312,744 накоплений 375,000 = 687.744 рублей или
(35,635 - 17,000) 12 = 223,620 накоплений 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 312,744 = 1,313,232
или
822,240 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку "ипотеки".

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет, вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной "подушкой" кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде "живём в своём жилье", "не надо ютиться по съемным квартарам", "зато уже можем делать ремонт", активно навязываемая банками - не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по которому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов... Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря - если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 312,744 = 725,244
или
412,500 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 1,1 312,744 = 1,110,512
или
636,120 1,1 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 1,1 312,744 = 1,534,308
или
923,352 1,1 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 1,1 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 1,1 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 1,1 312,744 = 2,513,151 - Оно?
или
1,586,858 1,1 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.


Recent Posts from This Journal

  • Давайте знакомиться ;)

    Привет ! Меня зовут Илья. Те, кто давно в ЖЖ, знают меня как Житан. Веду блог аж с 2004 года. Пишу про все, что мне интересно. С удовольствием…

  • Давайте жить дружно !

    Не могу не испытывать симпатию к людям, которые мною восхищаются. Вообще люблю людей с хорошим вкусом !!!

  • США заморозили российские активы

    Американские власти заморозили российские активы в США на сотни миллионов долларов в рамках санкций в отношении Москвы. Такие…


promo ilyavaliev october 29, 2004 20:32 12
Buy for 100 tokens
Это стоит попробовать! Более 1 000 000 просмотров в месяц. По соотношению цена и качество, это лучшее предложение. Так же я готов размещать платные публикации в следующих форматах: - Пост в блоге, рекламирующий вашу компанию, продукт или услугу. Тэг "Реклама" обязателен для всех…

ну не можешь, тогда переплачивай )

Заставило задуматься...

без учета дисконтирования (снижения ценности будущих денег на сегодняшний день), без учета инфляции (не картинной, а фактической), без учета повышения цен на недвижимость.
в общем, расчет немного сферического коня в вакууме.

(no subject) (Anonymous) Expand

Все просчитано, мы рабы.

Государство на наебешь )
Когда наебываешь, оказывается что уже два раза наебало.

Не расчет, а бред.

Этот "расчет" не учитывает, то что инфляция накоплений ~11%, а рост цен на недвижку 12-20% в год.

Так что 2кк через 7-12 лет хватит только на собачью конуру или опять же на первый взнос в ипотеку.
А у ж про то как автор лихо экстраполировал 17к и квартплату на 10-20 лет вперед.... Наверное автор и 7 лет назад квартиру брал в аренду за 17000, а комунлаку платил 5000))))))

Еще могу добавить что 40к в казани это как минимум двойная средняя ЗП.

Запомните:
ИПОТЕКА — ДОБРО
КРЕДИТЫ — ЗЛО

(Deleted comment)
везе есть свое но... не везде есть такой рынок жилья для съема, не везде цены на съем меньше платежа на ипотеку, у меня получается сейчас так, что снимать будет дороже чем ипотека... и еще самое главное... нашему государству доверять уж очень тяжело... пенсия уже ушла не понятно куда, а вернется ли?
но рациональное зерно есть, копить можно... но что-то мало я таких людей знаю кто бы сейчас смог за лет 7 накопить на квартиру... ну не получается... хотя вот вы начали, посмотрим чем закончиться дело

ну я не на квартиру, я дом построил )

Арифметика совершенно неприменима к событиям дестяти-, а тем более двадцатилетней давности. Цена недвижимости за это время выросла в несколько раз. А уж что будет через 5-7-10 лет, сейчас хрен угадаешь. Единственный плюс ипотеки в этом плане - это фиксированность цены квартиры: здесь и сейчас такая-то сумма.

Арифметика та же осталась. С хрен знает согласен.
Товарищ предлагает класть на депозит под 10% . Цены на жилье примерно так и растут.

Про свое жилье и ремонт верно сказано. Ведь по сути мы привязаны к банку и к не своему еще жилищу. А еще ремонт в ней делать. Иллюзия своего жилья. Это все деньги. Мы привязаны к ней советской пропиской. Нет свободы как таковой. Я разговариваю с теми кто берет ипотеки, подавленно себя чувствуют, потому что пред банками они никто. Граждане страны работают, а ипотеку взять хрен. Нужно кучу справок "что не верблюд".

Я когда-то считал с противоположного конца, выгодно ли быть владельцем квартиры для сдачи в аренду. Срок окупаемости был около 40-50 лет, если не считать амортизацию. Никакого смысла, выгоднее продать.

Скорее как пассивный доход, но никак инвестиция. Покупать чтоб сдавать, вопрос спорный. Больше по моему головняка с ней. А вот сдавать под не жилое, это да. Но это очень дорого перевести. И нижние этажи это да.

Плюсану за арендатора: если вдруг кризис по типу 2008, да даже и 98-го, т.е., нефть вниз, рубль вниз, а ты в валютном кэше, можно ооочень богату хату на сбережения по случаю прикупить.

Вот в Москве в 2008 году цены тааааак рухнули!

Слишком много неравноценных допущений.
Для начала - почему Сбербанк?

Ну чья реклама тот и банк)

А вообще удивительно как дешевы квартиры в Казани.

Как ни крути, а ипотека выгоднее

Возьмите две - выгоднее вдвойне!

Интересно, а есть живые человеки в России уже реализовавшие такой план? Тема -то стара как мир, Бодо Шефер и подобные об этом писали лет как сорок назад.
Ну и реальность: квартира в Красноярске в 2009 году , купленная за 2,4 сейчас уже стоит 4 - 4,2. Судя по расчетам , я должен все еще стремиться накопить 2,4.
Про Москву вообще молчу. То что стоило 6 уже 12-14.
Зы. Надеяться , что только арендой можно отбить покупку + ремонт - смешно ( лет за 20 наверное).

Я реализовал план, только вместо покупки квартиры строил дом. Итог по цене двушки (две комнаты) вышла "трешка"(три этажа).

(Deleted comment)
Один огромный минус - когда висит ипотека, то вывернешься, но внесешь ежемесячный платеж, а добровольно отнести на депозит такую же сумму куда сложнее) Найдешь тысячу причин потратить на что-нибудь другое.0
"Корпорация «Бросайте курить» "Стивена Кинга работает )

ТС, теперь прячься, тебя банкиры закажут :-) Шутка.
Уже давно все такие расчеты сделали, из моих знакомых ипотеку никто не взял, и именно из тех же соображений. Брали там какие-то другие кредиты, типо потребительских, когда на хату не хватало пары-тройки сотен. Но я живу в Брянске, стоимость двушки в наем 9-12 т.р. плюс счетчики. А в Москве, например, выгоднее будет платить по ипотеке.


не, на хату сейчас дешевле, чем потребительские

почему никто не учел вычеты ндфл?

а где тут они?

или вы про налоговую льготу?

В расчетах не учитывается изменение цены квадратного метра. А она обычно растет и снижается только эпизодически, во время серьезных потрясений.

К примеру, в 2006 году в Химках пиковские "двушки" на этапе котлована люди покупали по ипотеке за 1 700 000 рублей.
В 2014 году эти же квартиры стоили уже 7 500 000 рублей.


В 2016м году все законодательные, судебные, оборонные, налоговые раскидают по России и цена снова будет 1,7кк. Еще и продать будет некому...

Как изменилась цена этой квартиры за последние 10 лет? )))

10 да, но сильного роста я больше не предвижу )

?

Log in

No account? Create an account